【MyGoNews 衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】在新北市「2030未來(lái)城市」發(fā)展綱要的規(guī)劃中，規(guī)劃未來(lái)新北市將從都市擴(kuò)張(對(duì)抗自然)，進(jìn)入到都市更新的時(shí)代，升格直轄市之後與臺(tái)北市的「雙直轄市」合作規(guī)劃，在新北市建構(gòu)出「大板橋策略區(qū)」與「大新莊策略區(qū)」，這兩個(gè)新北市「雙策略」發(fā)展區(qū)，成為最重要的發(fā)展焦點(diǎn)，尤其是「大板橋策略區(qū)」(包括板橋、永和、中和、土城)，因?yàn)槭切卤笔械恼?jīng)中樞，更成為首要發(fā)展焦點(diǎn)。

雙和地區(qū) 臺(tái)北市的一級(jí)衛(wèi)星城市

板橋的發(fā)展在新板特區(qū)帶動(dòng)下已經(jīng)成熟，而在「大板橋策略區(qū)」發(fā)展的第二個(gè)順位，自然是「雙和」(永和、中和)。在新北市城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃中，雙和地區(qū)一直被定位為提供住宅服務(wù)，以支撐臺(tái)北市的首都發(fā)展，因此成為外省移民聚集地，也被歸屬為臺(tái)北市的一級(jí)衛(wèi)星城市，在「產(chǎn)業(yè)依存」、「生活依存」方面，與臺(tái)北市息息相關(guān)，在這樣的定位下，永和地區(qū)一直是被認(rèn)定為適宜居住、生活的區(qū)域。

而且，在地理位置與人口空間分布的核心上，永和介於臺(tái)北市、新北市行政中心(板橋)的中間位置，在新北市本身的範(fàn)圍內(nèi)，與新店區(qū)相互存在著「產(chǎn)業(yè)依存」，與行政中心的板橋地區(qū)更存在著綿密的「行政依存」，在這樣架構(gòu)下，雙和地區(qū)的區(qū)段價(jià)值，在整個(gè)北臺(tái)區(qū)域裡，自然備受注意(圖1)，而雙和地區(qū)的發(fā)展，又以永和地區(qū)發(fā)展為首要指標(biāo)。

永和「適居城市，4G生活」

在新北市規(guī)劃中，永和整體發(fā)展遠(yuǎn)景，被定義為「適居城市，4G生活」，所謂的「4G生活」指的是：
(1)    Good Living(優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境)----主要目標(biāo)是開(kāi)放空間創(chuàng)造與休閒機(jī)能串連，並且透過(guò)社區(qū)綠化空間的提升，達(dá)到優(yōu)質(zhì)居住環(huán) 境。
(2)    Good Servicing(合理公共服務(wù)) ----主要目標(biāo)則是公共設(shè)施與公益設(shè)施的提供，以及TOD導(dǎo)向的空間結(jié)構(gòu)，打造合理的公共服務(wù)。
(3)    Good Communicating(完善活動(dòng)網(wǎng)路)----主要目標(biāo)是以交通機(jī)能串連都會(huì)區(qū)域，採(cǎi)用TOD導(dǎo)向的空間結(jié)構(gòu)，讓道路系統(tǒng)與防救災(zāi)機(jī)能，達(dá)到平衡的完善活動(dòng)網(wǎng)路。
(4)    Good Transmission(良好文化傳承)----主要目標(biāo)是在既有的商業(yè)空間進(jìn)行特色營(yíng)造，在現(xiàn)存空間紋裡的保存與重塑，再輔以都市設(shè)計(jì)準(zhǔn)則創(chuàng)造出良好的文化傳承。

Location(地段)+ Development(潛力)＝increment(增值)

所以，新北市城鄉(xiāng)發(fā)展局對(duì)於永和區(qū)域的定位目標(biāo)有3點(diǎn)，分別是：(1)會(huì)呼吸的街道、(2)有活力的都市、(3)100％的社區(qū)安全。這3個(gè)目標(biāo)的作法則分別是，預(yù)計(jì)未來(lái)的綠覆率、開(kāi)放空間都要提升50％，法定空地1/2以上綠化，沿街退縮空間1/2以上也要綠化。

連結(jié)捷運(yùn)站及主要開(kāi)放空間的休憩、通勤、通學(xué)之區(qū)內(nèi)人行步道系統(tǒng)，在密集建物區(qū)，將規(guī)劃退縮4M留設(shè)行人空間，利用街區(qū)內(nèi)都市計(jì)畫(huà)道路系統(tǒng)，強(qiáng)化與週邊道路連結(jié)性，連接市場(chǎng)、捷運(yùn)站、學(xué)校等主要節(jié)點(diǎn)，創(chuàng)造「會(huì)呼吸的街道」，達(dá)成「100％的社區(qū)安全」，進(jìn)而形塑成為「有活力的城市」。

由這些城市定位與規(guī)劃價(jià)值來(lái)看，永和這個(gè)新北市最早發(fā)展的區(qū)域，在地段價(jià)值的表現(xiàn)，其實(shí)有點(diǎn)類(lèi)似比照臺(tái)北市大安區(qū)架構(gòu)進(jìn)行，

從房地產(chǎn)增值角度看房?jī)r(jià)發(fā)展，有人買(mǎi)房強(qiáng)調(diào)的是「Location、Location、Location」(地段、地段、還是地段)，然而，地段的另一個(gè)深層考慮，則是這個(gè)地段有沒(méi)有繼續(xù)發(fā)展?jié)摿?Development potential)，所以，真正房地產(chǎn)的投資必須是Location+ Development potential才會(huì)創(chuàng)造出Real estate increment(房地產(chǎn)增值)。

永和焦點(diǎn)~頂溪捷運(yùn)生活圈3大計(jì)畫(huà)

在新北市城鄉(xiāng)發(fā)展局轄下的更新發(fā)展科裡面，有著很多新北市都市發(fā)展計(jì)畫(huà)，仔細(xì)探究這些政府機(jī)構(gòu)的都市發(fā)展計(jì)畫(huà)與規(guī)劃，很容易找到房地產(chǎn)值得投資的「黃金焦點(diǎn)」區(qū)域。以新北市永和區(qū)為例，僅僅是捷運(yùn)頂溪站附近，就有3項(xiàng)重大的都市發(fā)展計(jì)畫(huà)，包括：(1)頂溪站北側(cè)水岸計(jì)畫(huà)、(2)頂溪站西側(cè)開(kāi)發(fā)願(yuàn)景、(3)頂溪站東側(cè)開(kāi)發(fā)願(yuàn)景等3項(xiàng)(圖2)。

這3項(xiàng)捷運(yùn)頂溪站周邊的都市發(fā)展計(jì)畫(huà)，勢(shì)必在未來(lái)整體發(fā)展之下，讓頂溪生活圈的居住品質(zhì)與城市價(jià)值更為提升，在「頂溪站北側(cè)水岸規(guī)劃」中，該區(qū)域基地因與水岸河濱公園相鄰，並為其進(jìn)入之門(mén)戶，具有連結(jié)居民親水及活動(dòng)空間之優(yōu)勢(shì)。所以，在發(fā)展定位上，城鄉(xiāng)局以形塑「親水親綠」之休閒遊憩及居住生活空間為主。

頂溪站的北端計(jì)畫(huà)設(shè)計(jì)成為「水岸住宅」的發(fā)展模式，在頂溪站的西側(cè)開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)景中，規(guī)劃特色包括：(1)特色街坊二側(cè)建物高度以中低樓層為主，(2)區(qū)外建築物高度則以中高樓層為主，塑造空間層次感。在頂溪站的西側(cè)區(qū)域裡，預(yù)計(jì)規(guī)劃鄰里公園，並提供停車(chē)使用之多目標(biāo)使用需求，延伸綠網(wǎng)創(chuàng)造整體綠意景觀。

除了頂溪站北邊「水岸計(jì)畫(huà)」、西側(cè)「特色街區(qū)」之外，在新北市的規(guī)劃中，頂溪站東側(cè)開(kāi)發(fā)願(yuàn)景則設(shè)定為，運(yùn)用景觀綠軸連結(jié)不同使用分區(qū)及活動(dòng)，規(guī)劃設(shè)區(qū)型鄰里公園，提供居民休閒活動(dòng)空間。綠帶兩側(cè)之建築，其立面造型應(yīng)以保持街面之延續(xù)性為原則，以形塑整體空間氣氛。

頂溪生活圈5個(gè)區(qū)域更新策略

除了這3個(gè)城市發(fā)展計(jì)畫(huà)之外，城鄉(xiāng)局對(duì)於頂溪站周邊地區(qū)還有5個(gè)區(qū)域更新策略，包括(1)打通街區(qū)內(nèi)不連續(xù)的路段，(2)重要節(jié)點(diǎn)上設(shè)置社區(qū)鄰里公園，增加綠地及水岸，(3)南北向綠軸延伸成為綠網(wǎng)結(jié)構(gòu)，(4)原有市集特色與商圈文化意象強(qiáng)化，帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，(5)形塑具有社區(qū)特色的活動(dòng)。

看看永和捷運(yùn)頂溪站周邊，就有3大項(xiàng)都市發(fā)展規(guī)劃，與5個(gè)地區(qū)更新策略，這些計(jì)畫(huà)都將帶動(dòng)區(qū)域更新發(fā)展，也會(huì)加大這個(gè)區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)增值空間，頂溪站周遭房地產(chǎn)未來(lái)的漲升空間，當(dāng)然就值得期待。

7大公共建設(shè) 區(qū)域發(fā)展價(jià)值持續(xù)提升

3大項(xiàng)的都市發(fā)展規(guī)劃，與5個(gè)地區(qū)更新策略僅僅是「捷運(yùn)頂溪站生活商圈」附近的重大都市發(fā)展公共工程，當(dāng)然，在中永和地區(qū)的其他重大公共工程還有很多。在中、永和區(qū)域內(nèi)的重大建設(shè)推動(dòng)，也成為房地產(chǎn)行情上揚(yáng)的指標(biāo)，根據(jù)新北市政府的彙整資料，中永和地區(qū)推動(dòng)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)案包括：(1)華中橋西側(cè)區(qū)段徵收區(qū)，(2)大陳義胞都市更新案，未來(lái)的(3)捷運(yùn)環(huán)狀線、(4)萬(wàn)大線、(5)灰磘數(shù)位內(nèi)容研創(chuàng)園區(qū)、(6)秀朗橋北側(cè)區(qū)段徵收區(qū)、(7)天山營(yíng)區(qū)附近市地重劃等，中永和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在這7大公共工程挹注下(圖3)，未來(lái)發(fā)展將是無(wú)限可期。

新北市中和地政事務(wù)所劉鴻勛主任表示，中永和地區(qū)擁有中和捷運(yùn)線便捷往來(lái)區(qū)內(nèi)及臺(tái)北市間之交通，還有八里←→新店快速道 路、未來(lái)的縣側(cè)環(huán)快及環(huán)狀捷運(yùn)線，加上近年致力於提供休閒、綠化及美化空間而有已完成的風(fēng)光中和計(jì)畫(huà)、緬甸街風(fēng)貌改善工程，以及目前正在施工的瓦磘溝河堤改造、仁愛(ài)公園改造等工程，以及未來(lái)的永和陽(yáng)光運(yùn)動(dòng)公園等，中永和地區(qū)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在這些工程的挹注下，都將帶動(dòng)區(qū)域風(fēng)貌的完改變。

公共建設(shè)帶動(dòng) 房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)健攀高

永和因區(qū)內(nèi)發(fā)展較早，可建地稀少，故以中古公寓為主要的交易型態(tài)，因此，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的新建築個(gè)案產(chǎn)品，自然受到區(qū)域買(mǎi)房人士注意，中永和地區(qū)因?yàn)楣步ㄔO(shè)多已成型，生活機(jī)能成熟、交通發(fā)達(dá)、人口密度高，在此區(qū)域條件優(yōu)勢(shì)加持下，讓本區(qū)房市交易量較具穩(wěn)定性。